Kira ilişkilerinde kiracının, belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi sık başvurulan bir uygulamadır. Bu taahhütname, kiraya verene mahkemeye başvurmadan veya daha hızlı bir yolla tahliye talep etme imkânı tanır; ancak taahhütnamenin geçerli olması ve istenen sonucu doğurması için kanunda öngörülen şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Tahliye davaları, gayrimenkul hukuku alanının kira ilişkilerine dair en sık görülen uyuşmazlık türlerinden biridir. Bu yazıda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, icra ve dava yoluyla tahliyenin nasıl işlediğini ele alıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası, kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesine ve bu tarihin gelmesine rağmen boşaltmamasına dayalı tahliyeyi düzenler. Bu taahhüt, genellikle kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak, tarafların yazılı biçimde imzaladığı bir metinle yapılır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Taahhütnamenin Uygulanışı
TBK’nın 352. maddesi, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır; ancak işyeri kiralarında taraflar genellikle daha uzun vadeli ve yüksek bedelli sözleşmeler yaptığından, taahhütnamenin içeriğinin ve ispat gücünün daha titiz biçimde hazırlanması önerilir. Konut kiralarında ise taahhütname, genellikle kiracının yeni bir konuta geçiş planını güvence altına almak amacıyla, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında talep edilir.
Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılması için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Yazılı olması: Sözlü taahhüt, tahliye davasına veya icra takibine dayanak oluşturmaz.
- Kira ilişkisi kurulduktan sonra düzenlenmesi: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce imzalanan taahhütname, kiracının zayıf konumundan yararlanılarak alındığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Taahhütname, kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte düzenlenmelidir.
- Taşınmazın ve tarafların açık biçimde tanımlanması: Taahhütnamede kiralananın adresi, kira sözleşmesinin tarihi ve tarafların kimlik bilgileri eksiksiz yer almalıdır.
- Boşaltma tarihinin belirli olması: Taahhütnamede somut bir tarih yer almalıdır; "kira sözleşmesinin bitiminde" gibi belirsiz ifadeler yeterli görülmeyebilir.
- Kiracının veya yetkili temsilcisinin imzası: Taahhütnamenin kiracı tarafından bilerek ve isteyerek imzalandığının ispatlanabilir olması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
- Taraflara ilişkin ad, soyad ve kimlik bilgileri,
- Kiralanan taşınmazın açık adresi,
- Kira sözleşmesinin tarihi ve süresi,
- Boşaltılacak kesin tarih,
- Taahhütnamenin düzenlendiği tarih ve kiracının imzası.
Bu unsurların her biri eksiksiz yer almadığında, taahhütnamenin geçerliliği veya kapsamı tartışmalı hale gelebilir; özellikle düzenleme tarihi ile kira sözleşmesinin tarihi arasındaki ilişkinin açıkça görülebilmesi, taahhütnamenin ispat gücünü artırır.
Tahliye Taahhütnamesinde Tanık Bulundurmanın Önemi
Taahhütname düzenlenirken tanık bulundurulması kanunen zorunlu değildir; ancak ileride imza veya düzenleme tarihine ilişkin bir itiraz çıkması ihtimaline karşı, taahhütnamenin bir tanığın huzurunda imzalanması ve tanığın iletişim bilgilerinin not edilmesi ispat açısından ek bir güvence sağlar.
Taahhütnamenin Kaybedilmesi Halinde İzlenecek Yol
Kiraya veren, taahhütnamenin aslını kaybetmişse, elinde taahhütnamenin bir fotokopisi veya örneği varsa bu belgeyle de icra veya dava yoluna başvurabilir; kiracı taahhütnamenin varlığını ve içeriğini inkar ederse, mahkeme diğer delillerle (tanık, yazışmalar) birlikte bu iddiayı değerlendirir. Böyle bir ihtimale karşı taahhütnamenin düzenlenmesinden sonra noterde onaylatılması veya dijital bir kopyasının saklanması önerilir.
Taahhütnamenin Kira Sözleşmesine Referansla Düzenlenmesi
Taahhütnamede, hangi kira sözleşmesine ilişkin olduğunun açıkça belirtilmesi, örneğin kira sözleşmesinin tarihi ve tarafların adının taahhütname metninde tekrarlanması, taahhütnamenin hangi kira ilişkisine dayandığı konusunda ileride çıkabilecek tartışmaları önler. Bu uygulama, özellikle aynı taraflar arasında birden fazla kira ilişkisi bulunan hallerde büyük önem taşır. Taahhütnamenin kira sözleşmesinin bir eki olarak değil, bağımsız bir belge olarak ayrı bir tarihte düzenlendiğinin açıkça görülmesi de ispat açısından önemlidir.
İcra Yoluyla Tahliye
Tahliye taahhütnamesine dayanan kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri uyarınca icra müdürlüğüne başvurarak tahliye emri gönderilmesini isteyebilir. İcra müdürlüğü, taahhütnamede belirtilen tarihin geçtiğini tespit ederse kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrine karşı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine icra mahkemesi, taahhütnamenin geçerliliğini ve içeriğini inceler. İtiraz edilmezse veya itiraz icra mahkemesince reddedilirse, kiraya veren taşınmazın zorla tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir.
Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, icra yolu yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Bu yolda önemli bir süre sınırı bulunur: TBK m.352/1 uyarınca, kiraya veren bu hakkını, belirlenen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluyla kullanmalıdır. Bu sürenin geçirilmesi, taahhütnameye dayanılarak tahliye istenmesini imkânsız kılar; ancak kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer tahliye sebeplerine (örneğin kira bedelinin ödenmemesi) dayanma hakkı etkilenmez.
Dava veya İcra Hangi Durumda Tercih Edilmeli?
İcra yolu, kiracının itiraz etmediği durumlarda daha hızlı sonuç verir; ancak kiracının itirazı halinde icra mahkemesindeki inceleme süreci de dava sürecine benzer bir süre alabilir. Taahhütnamenin geçerliliğinin tartışmalı olduğu, örneğin imza itirazı beklenen dosyalarda, doğrudan dava yoluna başvurmak ve mahkemede daha kapsamlı bir inceleme yapılmasını sağlamak tercih edilebilir.
Taahhütnamenin Geçersizliği İddiası ve İspat
Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle birlikte veya kiralananın tesliminden önce imzalatıldığını, imzanın kendisine ait olmadığını veya tarih kısmının boş bırakılıp sonradan doldurulduğunu ileri sürerek tahliyeye itiraz edebilir. Bu iddiaların ispatı genellikle taahhütnamenin ve kira sözleşmesinin tarihleri arasındaki ilişkiye, tanık beyanlarına ve gerektiğinde imza incelemesi için yapılacak bilirkişi incelemesine dayanır. Taahhütnamenin doldurulma tarihi ile kira sözleşmesinin tarihi arasındaki ilişki, taşınmazın tapu kaydına ilişkin bilgilerle birlikte değerlendirildiğinde, taahhütnamenin gerçek düzenlenme tarihi konusunda önemli ipuçları verebilir.
Birden Fazla Taahhütname Düzenlenmesi
Uygulamada kiraya verenler, güvence amacıyla kira sözleşmesinin her yenilendiği dönemde yeni bir tahliye taahhütnamesi almayı tercih edebilir. Yargıtay, kira ilişkisinin devamı sırasında serbest iradeyle art arda imzalanan taahhütnamelerin her birinin ayrı ayrı geçerli olabileceğini kabul etmekle birlikte, her taahhütnamenin kendi içinde yukarıdaki şartları (kira ilişkisi kurulduktan sonra imzalanma, belirli tarih) taşıması gerektiğini vurgular.
Tahliye Taahhütnamesi ile Diğer Tahliye Sebeplerinin Farkı
Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhütnamesi dışında da kiracının tahliyesini gerektiren başka sebepler düzenler; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve on yıllık uzama süresinin dolması bunlardan bazılarıdır. Bu sebeplere dayanan tahliye davalarının süre ve usul şartları, tahliye taahhütnamesinden farklıdır; örneğin on yıllık uzama süresine dayanan tahliyede kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesi gerekmezken, taahhütnameye dayanan tahliyede somut bir tarih taahhüdünün varlığı aranır. Kiraya verenin dosyasında birden fazla tahliye sebebi birlikte bulunuyorsa, bu sebeplerin hangi sırayla ve hangi yöntemle (icra veya dava) ileri sürüleceğinin baştan planlanması, sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlar.
Kefil ve Üçüncü Kişilerin Taahhütnameye Etkisi
Kira sözleşmesine kefil olan üçüncü kişiler, kural olarak kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesiyle bağlı değildir; taahhütname kiracının şahsına özgü bir beyan niteliğindedir. Ancak kiracının taşınmazı boşaltmaması nedeniyle doğan kira bedeli ve tazminat alacaklarından kefil, kefalet sözleşmesinin kapsamına göre sorumlu tutulabilir. Kiralananın birden fazla kiracı tarafından birlikte kullanıldığı hallerde ise taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması gerekir; sadece bir kiracının imzasını taşıyan taahhütname, diğer kiracılar için tahliye sebebi oluşturmaz.
Tahliye Davasında Mahkemenin İnceleme Usulü
Sulh hukuk mahkemesinde görülen tahliye davaları, basit yargılama usulüne tabidir; bu usul, yazılı usule göre daha hızlı işler ve duruşma sayısı sınırlıdır. Davalı kiracı, cevap dilekçesini kanunda belirtilen süre içinde sunmalı ve taahhütnameye ilişkin itirazlarını bu dilekçede somut biçimde ileri sürmelidir. Mahkeme, taraflarca sunulan delilleri değerlendirdikten sonra, gerekirse tanık dinler ve imza itirazı varsa bilirkişi incelemesi yaptırır.
Tahliyeden Sonra Kiracının Eşyalarının Boşaltılması
Mahkeme veya icra kararıyla tahliyeye hükmedilmesine rağmen kiracı taşınmazı fiilen boşaltmazsa, kiraya veren icra müdürlüğünden zorla tahliye talep edebilir. İcra memuru, belirlenen günde taşınmaza giderek kiracıyı ve eşyalarını çıkarır; kiracının eşyaları kanunda öngörülen usulle muhafaza altına alınır ve belirli bir süre içinde kiracı tarafından alınmazsa satılabilir. Bu süreçte kiraya verenin, tahliye sırasında oluşabilecek hasarları tutanakla tespit ettirmesi, ileride doğabilecek ek taleplerin dayanağını oluşturur.
Örnek Senaryo
Bir işyeri kiracısı, kira sözleşmesinin imzalanmasından altı ay sonra, kiraya verenle yaptığı görüşme sonucunda iki yıl içinde taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhütname imzalar. Belirlenen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmaz. Kiraya veren, tarihin geçmesinden itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak tahliye emri gönderilmesini ister. Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalandığını ileri sürerek itiraz eder; icra mahkemesi, taahhütnamenin kira sözleşmesinden altı ay sonra imzalandığını ve bu nedenle geçerli olduğunu tespit ederek itirazın kaldırılmasına karar verir.
Dava ve İcra Masrafları
Tahliye davası açılırken ödenecek harç ve masraflar, dava değerine ve izlenen yönteme göre değişir; icra yoluyla tahliyede ise icra harçları ve tebligat giderleri söz konusu olur. Başvuru öncesinde yaklaşık bir maliyet öngörmek için dava harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Kira Bedelinin Tahliye Sürecinde Ödenmemesi
Taahhütnameye dayanan tahliye süreci devam ederken kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verene ayrıca kira bedelinin tahsili için icra takibi başlatma hakkı verir. Bu takip, tahliye talebinden bağımsız olarak yürütülebilir; taraflar arasında birden fazla hukuki süreç eş zamanlı işleyebilir.
Tahliye Davasında Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderleri
Tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması halinde, yargılama giderleri ve kanunda belirlenen vekalet ücreti kiracıdan tahsil edilir. İcra yoluyla tahliyede ise icra harç ve giderleri de kiracıya yükletilir. Bu kalemlerin tutarı, davanın değerine ve izlenen usule göre değişir; dava kısmen kabul edilirse, kabul edilen kısım üzerinden orantılı bir vekalet ücretine hükmedilir. Masrafların önceden bilinmesi, hem kiraya verenin hem kiracının süreç boyunca alacağı kararları daha gerçekçi biçimde planlamasına yardımcı olur.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi noterde düzenlenmek zorunda mıdır?
Hayır, kanun taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesini şart koşmaz; yazılı olması ve kiracının imzasını taşıması yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmesi, ileride imza veya tarih itirazlarının önüne geçerek ispat gücünü artırır.
Bir aylık süre kaçırılırsa taahhütname tamamen geçersiz mi hale gelir?
Hayır, taahhütname geçersiz hale gelmez; ancak kiraya veren bu belirli tarihe dayanarak tahliye isteme hakkını süresinde kullanmamış olur. Kiraya veren, kira sözleşmesinden kaynaklanan başka bir tahliye sebebi varsa (örneğin yeniden kiralama yasağının ihlali ya da kira bedelinin ödenmemesi) o sebebe dayanarak ayrıca dava açabilir.
Kiracı taahhütnameyi imzaladıktan sonra kira sözleşmesini yenilerse taahhütname geçerliliğini korur mu?
Taraflar arasında yapılan yeni bir kira sözleşmesi veya kira süresinin uzatılması, önceki taahhütnamenin geçerliliğini kural olarak etkilemez; ancak tarafların bu konudaki iradesi ve taahhütnamenin ifadesi somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; taahhütnamenizin geçerliliğini ve tahliye sürecini değerlendirmek için bir avukatla görüşmeniz önerilir.