İstanbul’un cazibesi, yalnızca yurt içinden değil yurt dışından da taşınmaz yatırımcılarının ilgisini çekiyor. Ancak yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, Türk vatandaşlarından farklı bazı kanuni sınırlamalara tabidir. Bu sınırlamaların bilinmemesi, satış sürecinin ilerleyen bir aşamasında, örneğin tapu müdürlüğünde işlemin reddedilmesi gibi beklenmedik sonuçlar doğurabilir.

Bu yazıda yabancı gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinme şartlarını, karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesini, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi kısıtlamalarını ve tapu işlemlerinde izlenen süreci 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde ele alıyoruz.

Yabancı Gerçek Kişiler İçin Genel Kurallar

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde olmak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesine imkân tanır. Karşılıklılık ilkesi, basitçe, o ülkenin vatandaşlarının Türk vatandaşlarına da taşınmaz edinme hakkı tanımasını ifade eder; ancak kanunla bu ilkeye çeşitli istisnalar da getirilmiştir ve uygulamada birçok ülke vatandaşı için mütekabiliyet şartı aranmaksızın edinim mümkündür.

Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazların toplam alanı, hem kişi başına hem de ilçe bazında sınırlandırılmıştır. Bir yabancı gerçek kişi, ülke genelinde en fazla 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; bu miktar Cumhurbaşkanı kararıyla iki katına kadar artırılabilir. Ayrıca bir ilçe sınırları içinde edinilebilecek taşınmazların toplam alanı, o ilçenin özel mülkiyete açık alanının yüzde onunu geçemez.

Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde taşınmaz edinemez. Bu bölgelerin sınırları, ilgili kamu kurumlarınca belirlenir ve tapu müdürlükleri, satış işlemi öncesinde taşınmazın bu kapsamda olup olmadığını ilgili askeri ve mülki makamlardan sorarak teyit eder. Bu inceleme süreci, yabancıya yapılan satışlarda yerli alıcıya yapılan satışlardan daha uzun sürebilir; bu nedenle satış sürecinin baştan bu süreyi dikkate alacak biçimde planlanması gerekir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Türkiye’de kurulu olup sermayesinin yüzde ellisinden fazlası yabancı gerçek veya tüzel kişilere ait olan şirketler, 2644 sayılı Kanun’un 36. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu şirketlerin belirli bölgelerde (askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik alanlar dışında) taşınmaz edinebilmesi, faaliyet konularıyla sınırlı olup, bazı hallerde ilgili bakanlık veya kurumlardan ön izin alınması gerekebilir. Özellikle tarım arazileri, enerji ve maden sahaları gibi stratejik nitelikteki taşınmazlarda ek izin ve değerlendirme süreçleri söz konusu olabilir.

Bu nedenle yabancı sermayeli bir şirket adına taşınmaz alımı planlanıyorsa, şirketin ortaklık yapısının ve faaliyet alanının satın alma işleminden önce netleştirilmesi, sürecin hangi izinlere tabi olacağını baştan belirlemeyi kolaylaştırır.

Satış Sürecinde İzlenen Adımlar

Yabancı bir kişinin taşınmaz edinme sürecinde izlenen adımlar, yerli alıcılara kıyasla ek belge ve teyit aşamaları içerir:

  1. Yabancı kimlik numarası veya pasaport bilgileriyle potansiyel alıcı kimliğinin teyidi,
  2. Taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi kapsamında olup olmadığının tapu müdürlüğü aracılığıyla ilgili kurumlardan sorulması,
  3. Değerleme raporu temini (bu zorunluluk, taşınmazın niteliğine göre değişebilir),
  4. Tapu müdürlüğünde resmi senedin düzenlenmesi ve harçların ödenmesi,
  5. Tapu kaydının yeni malik adına tescili.

Yabancı alıcının Türkçe bilmemesi halinde, resmi senedin okunup imzalanması aşamasında yeminli tercüman bulundurulması kanunen aranan bir şarttır; bu husus da işlem gününün planlanmasında dikkate alınmalıdır.

Vatandaşlık Bağlantısı: Taşınmaz Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması yollarından biri, kanunda ve ilgili yönetmelikte belirlenen asgari değerde taşınmazın satın alınması ve bu taşınmazın en az üç yıl süreyle elden çıkarılmaması taahhüdü verilmesidir. Bu yolla vatandaşlık başvurusunda bulunacak kişinin, taşınmazın değerinin bir değerleme kuruluşu tarafından tespit ettirilmesi ve tapuya üç yıllık satış yasağı şerhinin işlenmesi gerekir. Asgari yatırım tutarı zaman içinde güncellenebildiğinden, başvuru öncesinde güncel tutarın teyit edilmesi önemlidir.

Bu yolla edinilen taşınmazın, üç yıllık süre dolmadan satılması, vatandaşlığın bu yolla kazanılma şartının ortadan kalkmasına ve ilgili idari süreçlerin yeniden değerlendirilmesine yol açabilir; bu nedenle taşınmazın seçimi ve yatırımın yapılandırılması, bu süreci bilen bir danışmanla birlikte planlanmalıdır.

Veraset Yoluyla Taşınmaz Edinimi

Yabancı bir kişinin, Türkiye’de taşınmazı bulunan bir Türk vatandaşından veya başka bir yabancıdan miras yoluyla taşınmaz edinmesi, kanunda bağımsız bir rejime tabi tutulmuştur; miras yoluyla edinimde karşılıklılık şartı kural olarak aranmaz. Ancak askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi kısıtlamaları miras yoluyla edinimde de geçerliliğini sürdürür; bu bölgelerde kalan bir taşınmazın mirasçı yabancıya intikali mümkün olmazsa, taşınmazın bedele çevrilmesi gündeme gelebilir.

Kiralama ve Zamanaşımıyla Edinim

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz kiralaması, mülkiyet edinimine kıyasla çok daha az kısıtlamaya tabidir ve genel kira hükümlerine göre değerlendirilir. Ancak zamanaşımı yoluyla taşınmaz edinimi (kazandırıcı zamanaşımı) gibi bazı özel kazanım yollarının yabancılar için de aynı sınırlamalara, yani alan ve bölge kısıtlamalarına, tabi olup olmadığı, somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Tarım Arazilerinde Özel Kısıtlamalar

Tarım arazilerinin yabancılar tarafından edinimi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Tapu Kanunu’ndaki genel kısıtlamaların birlikte uygulandığı, ayrıca hassasiyet gösterilen bir alandır. Tarım arazisi niteliğindeki bir taşınmazın yabancıya satışında, arazinin tarımsal bütünlüğünün bozulmaması ve belirli büyüklük sınırlarının aşılmaması gibi ek kriterler devreye girebilir; bazı hallerde ilgili tarım il/ilçe müdürlüğünün görüşünün alınması gerekir. Bu nedenle kırsal bölgede yer alan bir taşınmazın yabancıya satışı planlandığında, taşınmazın tapu kaydındaki niteliğinin (arsa, tarla, bağ-bahçe gibi) satış öncesinde dikkatle kontrol edilmesi önemlidir.

Taşınmaz Alımının Oturma İzniyle Bağlantısı

Türkiye’de taşınmaz sahibi olan yabancılar, belirli şartlarla kısa dönem ikamet izni başvurusunda bulunabilir; bu izin, taşınmazın mülkiyetinin devam etmesi şartına bağlıdır ve taşınmazın satılması halinde ikamet izninin yenilenmesi de etkilenir. İkamet izni başvurusunda, taşınmazın değerine ve niteliğine ilişkin belgelerin İçişleri Bakanlığı’na bağlı göç idaresi birimlerine sunulması gerekir. Bu süreç, tapu işlemlerinden bağımsız ayrı bir başvuru ve değerlendirme süreci olduğundan, taşınmaz alımı ile ikamet izni başvurusunun zamanlaması birlikte planlanmalıdır.

Değerleme Raporu ve Döviz Cinsinden Ödeme

Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı uyarınca, yabancı gerçek veya tüzel kişilere yapılan konut ve işyeri satışlarında bedelin, satış sözleşmesi öncesinde bir lisanslı değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan rapordaki değerin altında olmaması ve satış bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak Türkiye’ye getirilip bir banka aracılığıyla transfer edilerek ödenmesi aranır. Bu kuralın amacı, hem taşınmazın gerçek değerinin altında işlem yapılmasını önlemek hem de döviz girişinin kayıt altına alınmasını sağlamaktır. Değerleme raporunun geçerlilik süresi sınırlı olduğundan, raporun satış tarihine yakın bir tarihte alınmış olması gerekir.

Örnek Senaryo

Avrupa Birliği ülkesi vatandaşı bir yatırımcının, Ümraniye’de bir konut satın almak istediğini düşünelim. Öncelikle taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi kapsamında olmadığının teyit edilmesi, ardından değerleme raporunun alınması ve satış bedelinin yurt dışından döviz olarak transfer edilmesi gerekir. Taşınmazın büyüklüğü ve yatırımcının o ilçede sahip olduğu toplam taşınmaz alanı, ilçenin özel mülkiyete açık alanının yüzde onluk sınırını aşmadığı sürece, işlem yerli bir alıcıya kıyasla yalnızca ek belge ve teyit adımlarıyla, ancak benzer bir süreçle tamamlanabilir.

Taşınmazın Sonradan Kiraya Verilmesi veya Satılması

Yabancı bir kişinin edindiği taşınmazı kiraya vermesi veya satması, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak mümkündür ve bu işlemler için edinim aşamasındaki özel kısıtlamalar kural olarak tekrar aranmaz. Ancak taşınmaz, vatandaşlık başvurusu kapsamında edinilmişse, satış yasağı süresi dolmadan yapılacak bir satış veya devrin vatandaşlık statüsünü etkileyebileceği, bu bölümde daha önce açıklandığı gibi, ayrıca göz önünde tutulmalıdır. Kiraya verme işleminde ise, kiracının yabancı veya Türk vatandaşı olması taşınmazın mülkiyetine ilişkin kuralları değiştirmez; kira ilişkisi genel hükümlere göre yürütülür.

Tapu İşleminde Dikkat Edilmesi Gereken Belgeler

Yabancı alıcı için tapu işleminde kimlik belgesinin yanında, bazı ülke vatandaşları için ayrıca vergi numarası alınması, banka hesabı açılması ve varsa ikamet izni belgesinin sunulması istenebilir. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığının tapu kayıtlarından önceden kontrol edilmesi, yalnızca yerli alıcılar için değil yabancı alıcılar için de işlemin güvenliği açısından önemlidir. Türkçe bilmeyen alıcı için sözleşme ve resmi senet metninin, imzadan önce yeminli tercüman aracılığıyla sözlü olarak da anlatılması, ileride “içeriği anlamadan imzaladım” itirazlarının önüne geçer.

Danışmanlık ve Aracı Kullanımında Dikkat Edilecekler

Yabancı yatırımcılar, taşınmaz arama ve satın alma sürecinde sıklıkla emlak danışmanları veya aracı kurumlarla çalışır. Bu aracıların yetkilendirilmesi ve ücretlendirilmesi ayrı bir sözleşme konusu olup, taşınmazın hukuki durumunun bağımsız olarak bir avukat tarafından da incelenmesi (tapu kayıtlarının, imar durumunun ve varsa yapı ruhsatının kontrolü gibi) önerilir; aracının verdiği bilgiye güvenerek bu incelemenin atlanması, ileride ortaya çıkabilecek hukuki sorunların maliyetini önemli ölçüde artırabilir.

İmar Durumu ve Yapı Ruhsatının Kontrolü

Taşınmazın imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesinin uygunluğu, yalnızca yerli alıcılar için değil yabancı alıcılar için de satın alma kararının temel dayanaklarından biridir. Projeden satın alınan konutlarda, yapının tamamlanma aşaması, kat irtifakının kurulup kurulmadığı ve varsa müteahhidin verdiği teslim taahhütlerinin niteliği ayrıca incelenmelidir. İmar mevzuatına aykırı inşa edilmiş veya kaçak kata sahip bir yapının sonradan yıkım kararına konu olması riski, yabancı yatırımcılar için ayrıca önemli bir risk kalemidir ve satın alma öncesinde belediye kayıtlarından teyit edilmelidir. Projeden satış sözleşmelerinde teslim tarihinin gecikmesi halinde uygulanacak cezai şart ve fesih hakkının da açıkça yazılması, yurt dışından takip edilen bir satın alma sürecinde yatırımcının elini güçlendirir.

Sık Sorulan Sorular

Her ülke vatandaşı Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?

Kanunda karşılıklılık ilkesi esas alınmış olsa da, uygulamada birçok ülke vatandaşı için bu şart aranmaksızın edinim mümkün kılınmıştır; bazı ülke vatandaşları için ise edinim tamamen yasaklanmış veya ek şartlara bağlanmış olabilir. Bu nedenle işlem öncesinde alıcının vatandaşı olduğu ülkeye göre güncel durumun teyit edilmesi gerekir.

Yabancı bir şirket Türkiye’de doğrudan taşınmaz alabilir mi?

Sermaye yapısına bağlı olarak değişir. Şirketin sermayesinin yarısından fazlası yabancılara aitse, taşınmaz edinimi faaliyet konusuyla sınırlı tutulur ve bazı taşınmaz türlerinde ek izin gerekebilir; sermaye yapısı bu eşiğin altındaysa şirket, yerli şirketlerle aynı kurallara tabi olarak taşınmaz edinebilir.

Askeri yasak bölgede olduğu sonradan anlaşılan bir taşınmaz satışı geçerli midir?

Bu tür bir taşınmazın yabancıya satışı kanunen mümkün olmadığından, işlem gerçekleştirilmiş olsa bile hukuka aykırılık oluşturur ve iptal edilebilir. Bu nedenle satış öncesinde taşınmazın bu kapsamda olup olmadığının resmi makamlardan teyit edilmesi, hem alıcı hem satıcı için önemli bir güvencedir.

Taşınmaz yoluyla vatandaşlık başvurusunda taşınmaz hemen satılabilir mi?

Hayır. Bu yolla vatandaşlık kazanılması için taşınmazın en az üç yıl süreyle satılmaması taahhüdü verilir ve bu taahhüt tapu kaydına şerh edilir. Üç yıl dolmadan yapılan bir satış, vatandaşlığın bu yolla kazanılması sürecini olumsuz etkiler.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; yabancı uyruklu bir alıcı veya satıcı olarak taşınmaz işlemi planlıyorsanız işlem öncesinde bir avukatla görüşmeniz önemlidir.